Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich in einer paradoxen Phase. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen weiterhin, die Mieten neuer Mietverträge beschleunigen sich, aber die Mechanismen, die diese Dynamik tragen, sind nicht einheitlich. Um die Immobilienlage in der Schweiz zu verstehen, ist es notwendig, zwischen strukturellen Trends und kürzlichen konjunkturellen Anpassungen zu unterscheiden.
Mieten in der Schweiz: die Entkopplung zwischen neuen Mietverträgen und bestehenden Verträgen
Das markante Merkmal des Schweizer Mietmarktes im Jahr 2026 ist die wachsende Kluft zwischen zwei Realitäten. Auf der einen Seite steigen die Mieten für neue Mietverträge deutlich. Laut dem Immospektive-Bericht von PwC Schweiz aus August 2026 sind die Mieten für neue Mietverträge im Quartal um fast 2,5 % gestiegen und liegen etwa 2 % über dem Niveau von vor einem Jahr.
Auf der anderen Seite stagnieren die Mieten der bestehenden Verträge oder sinken sogar leicht. Dieses Phänomen erklärt sich durch die Rückgänge des Referenzzinssatzes für Hypotheken, die im Vorjahr stattfanden und mechanisch die Erhöhungen für bereits ansässige Mieter gebremst haben.
Diese Entkopplung schafft eine angespannte Situation für Personen, die einen Umzug planen. Jede Wohnmobilität führt zu sofortigen Mehrkosten, da der neue Mietvertrag zu den aktuellen Marktbedingungen, die höher sind als die des verlassenen Vertrags, verhandelt wird. Um die Entwicklung dieser Indikatoren im Laufe der Monate zu verfolgen, aggregieren Plattformen wie immobref.ch die Daten des Schweizer Immobilienmarktes und ermöglichen den Vergleich regionaler Dynamiken.
Schweizer Immobilienpreise: ein moderater Anstieg, aber geografisch ungleich
Im Jahr 2024 sind die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz um 2,4 % im Vergleich zu 2023 gestiegen, so die Daten von UBS. Die Prognosen für 2026 gehen von einem Anstieg zwischen 2 % und 3 % aus. Das Tempo bleibt im Vergleich zum vorhergehenden Jahrzehnt also moderat.
Die geografische Verteilung dieses Anstiegs verdient Aufmerksamkeit. Die Bergdestinationen haben den stärksten Anstieg verzeichnet. Die Regionen Winterthur, Schaffhausen, Oberes Rheintal und Schwyz weisen ebenfalls überdurchschnittliche Steigerungen auf. Im Gegensatz dazu wurden in den Regionen Basel, Bern, Genf und Lugano Preiskorrekturen nach unten beobachtet.
Diese Feststellung nuanciert die Vorstellung eines monolithischen Schweizer Immobilienmarktes. Die finanzielle Erschwinglichkeit variiert erheblich von Kanton zu Kanton, und die ländlichen Gebiete bleiben die letzten Rückzugsorte, wo der Kauf für Haushalte mit mittlerem Einkommen noch möglich ist.
Die Frage der finanziellen Kapazität
Das wachsende Problem der finanziellen Kapazität stellt ein strukturelles Hemmnis dar. Laut der UBS-Analyse sind die laufenden Kosten für eine Eigentumswohnung im Jahr 2025 niedriger als die für eine vergleichbare Mietwohnung. Diese Zahl mag für Käufer günstig erscheinen, verdeckt jedoch die Eintrittsbarriere: Die anfängliche Anzahlung und die bankseitigen Anforderungen bleiben hoch, was einen erheblichen Teil der Nachfrage ausschließt.
Reform der Mietwertbesteuerung: was die Volksabstimmung ändert
Das Bundesparlament hat die Abschaffung der Mietwertbesteuerung beschlossen, jedoch wurde diese Reform einer Volksabstimmung unterzogen. Sollte sie in Kraft treten, würde sie die steuerliche Berechnung für Eigentümer, die selbst wohnen, grundlegend ändern. Konkret würde der Mietwert (das fiktive Einkommen, das Eigentümer für die Nutzung ihres eigenen Eigentums deklarieren) aus der Steuerbemessungsgrundlage verschwinden.
Die praktischen Konsequenzen sind vielfältig:
- Die Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen würde für Hauptwohnsitze abgeschafft, was den steuerlichen Vorteil maximaler Verschuldung verringert
- Eigentümer, die einen signifikanten Teil ihrer Hypothek zurückgezahlt haben, wären die Hauptnutznießer der Reform
- Die Zweitwohnungen könnten ein separates Steuersystem beibehalten, was für Investoren in Bergstationen Unsicherheit schafft
Die Rückmeldungen aus der Praxis über die tatsächlichen Auswirkungen dieser Reform sind unterschiedlich. Einige Analysten sind der Meinung, dass sie das volle Eigentum begünstigen und die strukturelle Überschuldung der Schweizer Haushalte verringern wird. Andere betonen, dass der Verlust der Abzugsfähigkeit von Instandhaltungskosten die energetischen Renovierungen bremsen könnte, zu einem Zeitpunkt, an dem die Schweiz ihren Übergang zu effizienteren Gebäuden beschleunigt.
Wohnungsmangel und Baugenehmigungen: widersprüchliche Signale
Der Bau neuer Wohnungen hält nicht mit der Nachfrage Schritt. PwC Schweiz stellt in ihrem Bericht von August 2026 fest, dass der Mietmarkt „erneut deutlich an Dynamik gewonnen hat“, und das trotz eines Rückgangs der Einwanderung. Diese anhaltende Druck auf die Mieten, während der demografische Faktor sich verlangsamt, deutet auf ein über Jahre angesammeltes Angebotsdefizit hin.
Einige aktuelle Daten zeigen einen Anstieg der Anzahl erteilter Baugenehmigungen. Der Kanton Graubünden hat beispielsweise über einen Anstieg der erteilten Genehmigungen im Jahr 2026 berichtet. Aber zwischen der Genehmigung und der tatsächlichen Lieferung einer Wohnung vergehen Jahre. Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass diese Wiederbelebung der Genehmigungen ausreichen wird, um den Markt kurzfristig auszugleichen.
Energieeffizienz als Bewertungsmaßstab
Eine Preiskluft öffnet sich zwischen renovierten und energetisch zertifizierten Objekten und alten, nicht renovierten Wohnungen. Dieses Kriterium spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei Kaufentscheidungen und in der bankseitigen Bewertung von Immobilien. Energieineffiziente Objekte erfahren bei Transaktionen einen messbaren Abschlag, ein Phänomen, das sich verstärkt, je strenger die kantonalen Anforderungen werden.
Vermietungsinvestitionen in der Schweiz: Renditen unter Druck
Die Bruttomietrendite in den großen Schweizer Agglomerationen (Genf, Lausanne, Zürich) komprimiert sich seit mehreren Jahren aufgrund des Anstiegs der Erwerbspreise. Der Genfersee und das große Zürich bleiben gefragte Gebiete, aber das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete verschlechtert sich für neue Investoren.
Für Nichtansässige bleibt die Regulierung restriktiv. Die Lex Koller beschränkt den Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen mit Wohnsitz außerhalb der Schweiz, mit Ausnahmen für Staatsangehörige der EU/EFTA, die über eine Aufenthaltserlaubnis verfügen. Diese Regeln haben sich in letzter Zeit nicht geändert, aber sie prägen weiterhin das Profil der aktiven Investoren auf dem Markt.
Der Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2026 bietet ein kontrastreiches Bild: moderate Preissteigerungen, beschleunigte Mieten neuer Verträge, eine Steuerreform, deren Auswirkungen noch zu messen sind, und einen Wohnungsmangel, den die jüngsten Genehmigungen in den nächsten Jahren nicht lösen werden. Jede Kauf- oder Investitionsentscheidung erfordert eine lokale Analyse, kantonweise, objektweise.