Il mercato immobiliare svizzero sta attraversando una fase paradossale. I prezzi degli alloggi in proprietà continuano a crescere, gli affitti dei nuovi contratti accelerano, ma i meccanismi che sostengono questa dinamica non sono uniformi. Comprendere l’attualità immobiliare in Svizzera implica distinguere ciò che appartiene a una tendenza strutturale da ciò che è legato a recenti aggiustamenti congiunturali.
Affitti in Svizzera: il disaccoppiamento tra nuovi contratti e contratti esistenti
Il fatto saliente del mercato locativo svizzero nel 2026 è un divario crescente tra due realtà. Da un lato, gli affitti proposti nelle nuove locazioni aumentano nettamente. Secondo il rapporto Immospektive di agosto 2026 di PwC Svizzera, gli affitti delle nuove locazioni sono aumentati di quasi il 2,5 % in un trimestre e si trovano circa il 2 % sopra il loro livello di un anno prima.
Dall’altro, gli affitti dei contratti in corso stagnano, se non addirittura diminuiscono leggermente. Questo fenomeno è spiegato dalle riduzioni del tasso di riferimento ipotecario avvenute l’anno precedente, che hanno meccanicamente frenato gli aumenti per i locatari già in essere.
Questo disaccoppiamento crea una situazione tesa per le persone che cercano di trasferirsi. Qualsiasi mobilità residenziale comporta un costo immediato poiché il nuovo contratto viene negoziato alle condizioni attuali del mercato, più elevate rispetto a quelle del contratto lasciato. Per seguire l’evoluzione di questi indicatori nel corso dei mesi, piattaforme come immobref.ch aggregano i dati del mercato immobiliare svizzero e consentono di confrontare le dinamiche regionali.
Prezzi immobiliari svizzeri: un aumento moderato ma geograficamente diseguale
Nel 2024, gli alloggi in proprietà in Svizzera hanno visto il loro prezzo aumentare del 2,4 % rispetto al 2023, secondo i dati UBS. Le previsioni per il 2026 prevedono una progressione compresa tra il 2 % e il 3 %. Il ritmo rimane quindi contenuto rispetto al decennio precedente.
La distribuzione geografica di questo aumento merita attenzione. Le destinazioni montane hanno registrato la maggiore progressione. Le regioni di Winterthur, Sciaffusa, Oberes Rheintal e Schwyz mostrano anche aumenti superiori alla media. Al contrario, sono state osservate correzioni dei prezzi al ribasso nelle regioni di Basilea, Berna, Ginevra e Lugano.
Questa constatazione sfuma l’idea di un mercato immobiliare svizzero monolitico. L’accessibilità finanziaria varia notevolmente da un cantone all’altro, e le zone rurali rimangono le ultime sacche dove l’acquisto è ancora possibile per famiglie a reddito medio.
La questione della capacità finanziaria
Il crescente problema della capacità finanziaria rappresenta un freno strutturale. Secondo l’analisi UBS, le spese correnti di un alloggio in proprietà sono nel 2025 inferiori a quelle di un alloggio in affitto comparabile. Questo dato può sembrare favorevole agli acquirenti, ma nasconde la barriera d’ingresso: il capitale iniziale e le esigenze bancarie rimangono elevate, escludendo una parte significativa della domanda.
Riforma del valore locativo: cosa cambia con la votazione popolare
Il Parlamento federale ha adottato l’eliminazione del valore locativo, ma questa riforma è stata sottoposta a una votazione popolare. Se entrerà in vigore, modificherà profondamente il calcolo fiscale dei proprietari occupanti. Concretamente, il valore locativo (questo reddito fittizio che i proprietari dichiarano per l’uso del proprio bene) scomparirebbe dalla base imponibile.
Le conseguenze pratiche sono molteplici:
- La deduzione degli interessi ipotecari verrebbe eliminata per le residenze principali, riducendo il vantaggio fiscale dell’indebitamento massimo
- I proprietari che hanno rimborsato una parte significativa del loro mutuo sarebbero i principali vincitori della riforma
- Le residenze secondarie potrebbero mantenere un regime fiscale distinto, creando incertezze per gli investitori nelle località montane
I riscontri sul campo divergono riguardo all’impatto reale di questa riforma. Alcuni analisti ritengono che favorirà la piena proprietà e ridurrà il sovraindebitamento strutturale delle famiglie svizzere. Altri sottolineano che la perdita della deducibilità delle spese di manutenzione potrebbe frenare le ristrutturazioni energetiche, in un momento in cui la Svizzera accelera la sua transizione verso edifici più efficienti.
Carenza di alloggi e permessi di costruzione: segnali contrastanti
La costruzione di nuovi alloggi non segue il ritmo della domanda. PwC Svizzera nota nel suo rapporto di agosto 2026 che il mercato locativo ha «nuovamente guadagnato notevolmente in dinamismo», e questo nonostante un rallentamento dell’immigrazione. Questa persistenza della pressione sugli affitti, mentre il fattore demografico rallenta, indica un deficit di offerta accumulato nel corso di diversi anni.
Alcuni dati recenti mostrano un aumento del numero di permessi di costruzione. Il cantone dei Grigioni, ad esempio, ha comunicato un progresso dei permessi rilasciati nel 2026. Ma tra l’autorizzazione e la consegna effettiva di un alloggio, il tempo si conta in anni. I dati disponibili non consentono di concludere che questa ripresa dei permessi sarà sufficiente a riequilibrare il mercato nel breve termine.
Efficienza energetica come criterio di valorizzazione
Un divario di prezzo si sta ampliando tra i beni ristrutturati e certificati dal punto di vista energetico e gli alloggi vecchi non ristrutturati. Questo criterio pesa sempre di più nelle decisioni di acquisto e nella valutazione bancaria dei beni. Le case energeticamente inefficienti subiscono una svalutazione misurabile durante le transazioni, un fenomeno che si accentua man mano che le esigenze cantonali si rafforzano.
Investimento locativo in Svizzera: rendimenti sotto pressione
Il rendimento locativo lordo nelle grandi agglomerazioni svizzere (Ginevra, Losanna, Zurigo) si sta comprimendo da diversi anni a causa dell’aumento dei prezzi di acquisto. L’arc lémanico e il Grande Zurigo rimangono zone ricercate, ma il rapporto tra il prezzo di acquisto e l’affitto incassabile si deteriora per i nuovi investitori.
Per i non residenti, la regolamentazione rimane vincolante. La Lex Koller limita l’acquisizione di beni residenziali da parte di persone domiciliate al di fuori della Svizzera, con eccezioni per i cittadini dell’UE/AELE titolari di un permesso di soggiorno. Queste regole non sono cambiate recentemente, ma continuano a strutturare il profilo degli investitori attivi sul mercato.
Il mercato immobiliare svizzero nel 2026 offre un quadro contrastato: prezzi che aumentano moderatamente, affitti di nuovi contratti che accelerano, una riforma fiscale i cui effetti restano da misurare, e una carenza di alloggi che i permessi recenti non risolveranno prima di diversi anni. Ogni decisione di acquisto o investimento richiede un’analisi locale, cantone per cantone, bene per bene.