Die steuerlichen SCPI funktionieren nicht mehr wie vor drei Jahren. Seit der Schließung des Pinel-Systems am 1. Januar 2025 hat sich der Umfang der verfügbaren Fahrzeuge auf vier Regime verengt: Malraux, Denormandie, Verlustausgleich und Historische Denkmäler. Diese Verengung des Angebots verändert die Auswahllogik und die Struktur der von den Verwaltungsgesellschaften angebotenen Portfolios.
Berechnung des Nettosteuervorteils einer steuerlichen SCPI: Was die angegebene Rendite nicht sagt
Die Rendite, die von einer steuerlichen SCPI verteilt wird, ist strukturell niedriger als die einer klassischen Rendite-SCPI. Wir beobachten regelmäßig Unterschiede von zwei bis drei Prozentpunkten bei der Ausschüttungsquote. Der Grund liegt im Profil der erworbenen Vermögenswerte: Wohnimmobilien, die an Mietobergrenzen gebunden sind, umfangreiche Renovierungsprojekte in geschützten Zonen oder alte Immobilien, die umfangreiche Arbeiten erfordern.
Auch lesenswert : Alles, was Sie über die Regeln für das Mitnehmen einer Bauchtasche im Flugzeug wissen müssen
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Bruttomietrendite einer steuerlichen SCPI mit der einer diversifizierten SCPI zu vergleichen. Die relevante Berechnung berücksichtigt die Steuerermäßigung im Verhältnis zum investierten Kapital, die während der Haltedauer erzielten Nettomieteinnahmen und den Rücknahmewert zum Zeitpunkt der Liquidation. Es ist die Gesamtkapitalrendite, die die tatsächliche Leistung misst, nicht nur die jährliche Ausschüttungsquote.
Bei einer Malraux-SCPI beträgt die Steuerermäßigung bis zu 30 % der förderfähigen Renovierungskosten, die in einem einzigen Jahr der Zeichnung angerechnet werden können. Bei einer Verlustausgleich-SCPI unterscheidet sich der Mechanismus: Die Renovierungskosten werden von den bestehenden Mieteinnahmen abgezogen, was voraussetzt, dass der Investor bereits über positive Mieteinnahmen verfügt, die ausgeglichen werden können. Um das Funktionieren der steuerlichen SCPI zu verstehen, muss man zunächst den Steuermechanismus identifizieren, der der eigenen Steuerbasis entspricht.
Ergänzende Lektüre : Alles über anerkannte Abschlussqualifikationen: Definition, Vorteile und Beispiele
Bindungsdauer und Liquidität der Anteile an steuerlichen SCPI
Die Anteile an steuerlichen SCPI sind während der gesamten Dauer des Steuervorteils illiquide. Je nach Regelung erstreckt sich dieser Zeitraum über neun bis fünfzehn Jahre. Ein Verkauf vor Ablauf führt zum vollständigen oder teilweisen Verlust der erhaltenen Steuerermäßigung, mit dem Risiko einer steuerlichen Nachprüfung.
Im Gegensatz zu Rendite-SCPI, die über einen organisierten Sekundärmarkt verfügen, funktionieren steuerliche SCPI überwiegend mit festem Kapital. Die Verwaltungsgesellschaft kauft die Anteile nicht auf Anfrage zurück. Der Anteilseigner muss auf die programmierte Auflösung des Fonds warten, zu dem Zeitpunkt, an dem die Immobilien verkauft werden und der Erlös aus dem Verkauf an die Gesellschafter verteilt wird.
Wir empfehlen, diese Anlage als eine vollständige Kapitalbindung über die angegebene Dauer zu betrachten. Der Rücknahmewert hängt vom Verkaufspreis der Immobilien zum Ende der Laufzeit ab, der unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegen kann. Das Risiko eines Kapitalverlusts besteht, und es gibt keinen Garantie-Mechanismus, der dieses Risiko abdeckt.
Vier Regelungen im Jahr 2025-2026: technische Auswahlkriterien
Die Neuausrichtung nach Pinel vereinfacht paradoxerweise die Entscheidungsfindung. Jede verbleibende Regelung entspricht einem bestimmten steuerlichen Profil:
- Malraux: direkte Steuerermäßigung, die auf die Restaurierungsarbeiten in geschützten Bereichen berechnet wird. Nicht dem globalen Deckel der Steuervorteile unterworfen. Geeignet für Steuerzahler, deren Steuer bereits den Höchstbetrag von 10.000 Euro überschreitet.
- Denormandie (verlängert bis zum 31. Dezember 2027): Steuerermäßigung auf die Anschaffungskosten einer renovierten Altwohnung in einem benachteiligten Stadtzentrum. Unterliegt der Deckelung der Steuervorteile. Mietverpflichtung von sechs, neun oder zwölf Jahren.
- Verlustausgleich: Abzug der Renovierungskosten von den Mieteinnahmen, dann von dem Gesamteinkommen bis zu 10.700 Euro pro Jahr. Relevant nur für Investoren, die bereits signifikante Mieteinnahmen deklarieren.
- Historische Denkmäler: volle Abzugsfähigkeit der Grundstückskosten ohne Obergrenze. Vorbehalten für klassifizierte oder eingetragene Immobilien. Der Einstiegspreis ist in der Regel höher als bei anderen Fahrzeugen.
Die Wahl zwischen diesen Regimen erfolgt nicht nach der erwarteten Rendite, sondern nach der Art des gesuchten Steuervorteils: direkte Steuerermäßigung (Malraux, Denormandie) oder Abzug von Kosten (Verlustausgleich, Historische Denkmäler). Die beiden Mechanismen haben je nach Grenzsteuersatz unterschiedliche Auswirkungen.
Verwaltungs- und Zeichnungsgebühren: Die Auswirkungen auf die Nettorendite
Die steuerlichen SCPI erheben Zeichnungsgebühren, die einen nicht unerheblichen Teil des investierten Kapitals absorbieren. Diese Gebühren, die die Sammlung und Strukturierung des Fonds abdecken, reduzieren mechanisch die tatsächlich in Immobilien investierte Kapitalbasis.
Hinzu kommen die jährlichen Verwaltungsgebühren, die von den vereinnahmten Mieten abgezogen werden. Bei einem Fahrzeug, dessen Mietrendite bereits niedrig ist, wiegt jeder Prozentpunkt an Gebühren verhältnismäßig schwerer. Wir beobachten, dass einige Verwaltungsgesellschaften dieses Ungleichgewicht durch eine strenge Auswahl der Vermögenswerte und eine Kostenkontrolle bei den Arbeiten ausgleichen.
Vor der Zeichnung gibt der Prospekt (Informationsblatt, das von der AMF genehmigt wurde) die Gebühren an, die beim Einstieg, während der Laufzeit und bei der Liquidation erhoben werden. Der Vergleich von zwei steuerlichen SCPI im selben Regime setzt voraus, dass diese drei Gebührenlinien in Beziehung gesetzt werden, nicht nur die prognostizierte Ausschüttungsquote.
Markt der steuerlichen SCPI nach dem Ende von Pinel
Das Volumen der steuerlichen SCPI hat 2025 erheblich zugenommen, getragen von der Suche nach alternativen Lösungen zur Immobiliensteuervermeidung im Vergleich zu Pinel. Die Verwaltungsgesellschaften haben ihre Sammlung auf die Regime Malraux und Verlustausgleich konzentriert, die steuerliche Mechanismen bieten, die unabhängig von der Deckelung der Steuervorteile für das erste und eine direkte Abzugsfähigkeit für das zweite sind.
Diese Dynamik verdeckt nicht eine strukturelle Realität: Die Anzahl der verfügbaren steuerlichen SCPI zur Zeichnung bleibt begrenzt. Die Zeichnungsfenster sind kurz und oft auf das letzte Quartal des Steuerjahres abgestimmt. Bis Dezember zu warten, um zu investieren, verringert den Handlungsspielraum und die Qualität der Analyse. Die Auswahl des Fahrzeugs sollte bereits im ersten Halbjahr antizipiert werden.