Fiscale SCPI’s functioneren helemaal niet meer zoals drie jaar geleden. Sinds de sluiting van het Pinel-systeem op 1 januari 2025, is het aanbod van beschikbare voertuigen beperkt tot vier regimes: Malraux, Denormandie, vastgoedverlies en Historische Monumenten. Deze beperking van het aanbod verandert de selectiecriteria en de structuur van de portefeuilles die door de beheersmaatschappijen worden aangeboden.
Berekening van de netto fiscale winst op een fiscale SCPI: wat de weergegeven opbrengst niet zegt
De opbrengst die door een fiscale SCPI wordt uitgekeerd, is structureel lager dan die van een klassieke rendement SCPI. We zien regelmatig verschillen van twee tot drie procentpunten in de distributietarieven. De reden hiervoor ligt in het profiel van de verworven activa: residentieel vastgoed dat onderworpen is aan huurbeperkingen, zware renovatieprogramma’s in beschermde gebieden, of oude panden die aanzienlijke werkzaamheden vereisen.
Verder lezen : Alles wat je moet weten over erkende diploma-opleidingen: definitie, voordelen en voorbeelden
Een veelgemaakte fout is het vergelijken van de bruto huuropbrengst van een fiscale SCPI met die van een gediversifieerde SCPI. De relevante berekening omvat de belastingvermindering in verhouding tot het geïnvesteerde kapitaal, de netto huurinkomsten die tijdens de houdperiode zijn ontvangen, en vervolgens de terugtrekwaarde op het moment van liquidatie. Het is het totale interne rendement dat de werkelijke prestatie meet, niet alleen het jaarlijkse distributietarief.
Bij een Malraux SCPI kan de belastingvermindering oplopen tot 30% van het bedrag van de in aanmerking komende werkzaamheden, die in één keer kunnen worden afgetrokken in het jaar van inschrijving. Bij een vastgoedverlies SCPI is het mechanisme anders: de kosten van werkzaamheden worden in mindering gebracht op de bestaande huurinkomsten, wat veronderstelt dat de investeerder al positieve huurinkomsten heeft om te compenseren. Om de werking van fiscale SCPI’s te begrijpen, moet men eerst het fiscale mechanisme identificeren dat overeenkomt met zijn eigen belastbare basis.
Ook interessant : Alles wat je moet weten over klantbeoordelingen en de gebruikerservaring van LaCentrale-Eco
Blokkeringstermijn en liquiditeit van fiscale SCPI-aandelen
De aandelen van fiscale SCPI’s zijn illiquide gedurende de gehele duur van het fiscale voordeel. Afhankelijk van het systeem loopt deze periode van negen tot vijftien jaar. Vervroegd verkopen leidt tot het totale of gedeeltelijke verlies van de verkregen belastingvermindering, met een risico op fiscale herziening.
In tegenstelling tot rendement SCPI’s die over een georganiseerde secundaire markt beschikken, functioneren fiscale SCPI’s voornamelijk met een vast kapitaal. De beheersmaatschappij koopt de aandelen niet op verzoek terug. De aandeelhouder moet wachten op de geplande ontbinding van het fonds, het moment waarop de vastgoedactiva worden verkocht en de opbrengst van de verkoop aan de aandeelhouders wordt verdeeld.
We raden aan om deze investering te beschouwen als een totale immobilisatie van het kapitaal gedurende de aangekondigde periode. De terugtrekwaarde hangt af van de verkoopprijs van de onroerende goederen op termijn, die lager kan zijn dan de initiële aankoopprijs. Het risico van kapitaalverlies bestaat, en er is geen garantie mechanisme dat dit risico dekt.
Vier systemen geopend in 2025-2026: technische keuzecriteria
De heroriëntatie na Pinel vereenvoudigt paradoxaal genoeg de besluitvormingsmatrix. Elk overgebleven systeem voldoet aan een specifiek fiscaal profiel:
- Malraux: directe belastingvermindering berekend op de restauratiewerkzaamheden in beschermde gebieden. Niet onderworpen aan de globale plafonds van belastingvoordelen. Geschikt voor belastingplichtigen wiens belasting al boven de 10.000 euro uitkomt.
- Denormandie (verlengd tot 31 december 2027): belastingvermindering op de kosten van een gerenoveerd oud huis in een achterstandsgebied in het stadscentrum. Onderworpen aan de plafonds van belastingvoordelen. Huurverplichting van zes, negen of twaalf jaar.
- Vastgoedverlies: aftrek van de kosten van werkzaamheden op de huurinkomsten, en vervolgens op het totale inkomen tot een maximum van 10.700 euro per jaar. Alleen relevant voor investeerders die al significante huurinkomsten aangeven.
- Historische Monumenten: volledige aftrek van onroerende kosten zonder plafond. Gereserveerd voor geclassificeerde of geregistreerde onroerende goederen. De instapprijs is doorgaans hoger dan bij andere voertuigen.
De keuze tussen deze regimes wordt niet gemaakt op basis van de verwachte opbrengst, maar op basis van de natuur van de gewenste fiscale besparing: directe belastingvermindering (Malraux, Denormandie) of aftrek van kosten (vastgoedverlies, Historische Monumenten). De twee mechanismen hebben niet dezelfde impact afhankelijk van de marginale belastingtarief.
Beheer- en inschrijvingskosten: de impact op de netto-opbrengst
Fiscale SCPI’s brengen inschrijvingskosten in rekening die een aanzienlijk deel van het geïnvesteerde kapitaal opslokken. Deze kosten, die de verzameling en structurering van het fonds dekken, verminderen mechanisch de basis van het kapitaal dat daadwerkelijk in onroerend goed is geïnvesteerd.
Daar komen de jaarlijkse beheerkosten bij, die worden afgetrokken van de ontvangen huur. Bij een voertuig waarvan de huuropbrengst al laag is, weegt elk percentage aan kosten relatief zwaarder. We zien dat sommige beheersmaatschappijen deze onevenwichtigheid compenseren door een strenge selectie van activa en een beheersing van de kosten van werkzaamheden.
Voordat u zich inschrijft, geeft de prospectus (informatienota goedgekeurd door de AMF) een gedetailleerd overzicht van de kosten die bij de inschrijving, gedurende de looptijd en bij liquidatie in rekening worden gebracht. Het vergelijken van twee fiscale SCPI’s binnen hetzelfde systeem vereist dat deze drie kostenlijnen worden vergeleken, niet alleen het verwachte distributietarief.
Markt van fiscale SCPI’s na het einde van Pinel
De uitstaande bedragen van fiscale SCPI’s zijn in 2025 aanzienlijk gestegen, aangedreven door de zoektocht naar alternatieve vastgoedontwijkingsoplossingen voor Pinel. De beheersmaatschappijen hebben hun inzameling heroriënteerd naar de Malraux- en vastgoedverliesregimes, die fiscale mechanismen bieden die onafhankelijk zijn van de plafonds van belastingvoordelen voor de eerste, en een directe aftrekbaarheid voor de tweede.
Deze dynamiek verbergt echter een structurele realiteit: het aantal fiscale SCPI’s dat beschikbaar is voor inschrijving blijft beperkt. De inzamelvensters zijn kort, vaak afgestemd op het laatste kwartaal van het fiscale jaar. Wachten tot december om te investeren vermindert de speelruimte en de kwaliteit van de analyse. De selectie van het voertuig verdient het om al in het eerste semester te worden gepland.