Die Verordnung Nr. 87-712 vom 26. August 1987 bleibt der Referenztext zur Verteilung der Wartungskosten eines Warmwasserboilers zwischen Mieter und Vermieter. Eine sorgfältige Lektüre offenbart jedoch Grauzonen, die die meisten Online-Leitfäden nicht behandeln, insbesondere hinsichtlich des Wartungsnachweises und des Begriffs der Abnutzung, der auf die Anlagen zur Erzeugung von Warmwasser angewendet wird.
Wartungsnachweis und Beweislast im Streitfall
Die Frage des Wartungsnachweises des Warmwasserboilers stellt den häufigsten Streitpunkt bei einem Ausfall während der Mietzeit dar. Die Verordnung Nr. 87-712 verpflichtet den Mieter zur laufenden Wartung, gibt jedoch nicht an, in welcher Form diese Verpflichtung dokumentiert werden muss.
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In der Praxis empfehlen wir dem Mieter, alle Rechnungen für Entkalkungen, den Austausch von Dichtungen oder Entlüftungen, die von einem Fachmann durchgeführt wurden, aufzubewahren. Der Vermieter kann diese Nachweise zu Recht verlangen, und deren Fehlen wirkt sich nachteilig auf den Mieter aus, wenn ein Streit über die Ursache eines Ausfalls entsteht.
Für einen Gasboiler ist die Situation klarer: Die Verordnung vom 15. September 2009 schreibt eine jährliche Kontrolle durch einen qualifizierten Fachmann vor, und das ausgestellte Zertifikat dient als Nachweis. Der Mieter muss es auf Anfrage dem Vermieter übermitteln. Die genauen Modalitäten der Wartung des Warmwasserboilers in der Miete zu verstehen, ermöglicht es, solche Situationen zu antizipieren, bevor sie eskalieren.
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Für einen elektrischen Boiler ist gesetzlich kein jährliches Zertifikat erforderlich. Genau dieses Vakuum führt zu Streitigkeiten: Der Vermieter beruft sich auf einen Wartungsmangel, der Mieter behauptet, die Sicherheitsgruppe regelmäßig entlüftet zu haben, und niemand kann etwas beweisen.
Regelmäßige Wartungsmaßnahmen des elektrischen Boilers: Häufigkeit und Wasserhärte
Bei einem elektrischen Boiler ist der Mieter für zwei Hauptmaßnahmen verantwortlich: die Entlüftung der Sicherheitsgruppe und die Entkalkung des Tanks.
- Die Entlüftung der Sicherheitsgruppe sollte ein- bis zweimal im Monat durchgeführt werden. Sie besteht darin, das Ventil zu betätigen, um die Kalkablagerungen abzulassen und zu überprüfen, ob das Gerät ordnungsgemäß funktioniert.
- Eine vollständige Entleerung und Entkalkung des Tanks wird alle zwei bis drei Jahre empfohlen, je nach Härte des lokalen Wassers. In Gebieten, in denen der TH den durchschnittlichen Kalkgehalt deutlich überschreitet, sollte diese Häufigkeit verkürzt werden.
- Der Austausch kleiner Verschleißteile (Dichtungen, verkalkte Heizspirale) gehört ebenfalls zur Mietwartung, solange der Eingriff nicht ein strukturelles Bauteil des Geräts betrifft.
Wir beobachten, dass die Mehrheit der vorzeitigen Ausfälle bei elektrischen Boilern auf unbehandelte Verkalkung zurückzuführen ist. Die Heizspirale, die unter einer Schicht von Kalk verborgen ist, überhitzt und gibt schließlich auf. Eine regelmäßige Entkalkung verdoppelt die Nutzungsdauer der Heizspirale.
Schwere Reparaturen und Austausch des Warmwasserboilers: Pflichten des Vermieters
Der Vermieter trägt die Kosten für Reparaturen, die über die laufende Wartung hinausgehen. Das Unterscheidungskriterium ist einfach: Alles, was den Austausch eines Hauptbestandteils oder die Wiederherstellung des Geräts selbst betrifft, fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters.
Konkrete Beispiele sind der Austausch des undichten Tanks, der Austausch des defekten Thermostats, wenn der Ausfall nicht auf einen Wartungsmangel zurückzuführen ist, und natürlich der vollständige Austausch des Geräts im Falle von Abnutzung.
Abnutzung des Warmwasserboilers: ein oft schlecht angewandtes Kriterium
Der Begriff der Abnutzung bleibt das juristisch schwierigste Terrain. Ein Warmwasserboiler hat eine begrenzte Lebensdauer, die von den Herstellern in der Regel auf etwa zehn Jahre geschätzt wird. Wenn das Gerät nach dieser Zeit ausfällt, kann der Vermieter dem Mieter die Fehlfunktion nicht anlasten, selbst wenn die laufende Wartung nicht einwandfrei war.
Die Abnutzungstabelle, wenn sie dem Mietvertrag beigefügt ist, ermöglicht eine Entscheidung. In Abwesenheit einer Tabelle entscheidet die Schlichtungsstelle oder der Richter. Wir empfehlen Vermietern, systematisch eine Abnutzungstabelle dem Mietvertrag beizufügen, um solche Sackgassen zu vermeiden.
Gasboiler: ein eigenes und strengeres Wartungsregime
Der Gasboiler erfordert eine jährliche Wartungspflicht, im Gegensatz zum elektrischen Boiler. Diese Verpflichtung ergibt sich aus der Verordnung vom 15. September 2009, die alle Verbrennungsgeräte (Heizkessel, Gasboiler, Durchlauferhitzer) betrifft.
Die Kosten für diesen jährlichen Besuch trägt der Mieter. Der Fachmann überprüft den Brenner, kontrolliert die Kohlenmonoxid-Emissionen, reinigt den Wärmetauscher und stellt ein Wartungszertifikat aus. Dieses Zertifikat muss während der gesamten Mietdauer aufbewahrt werden.
Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung sind die Konsequenzen doppelt. Der Versicherer kann einen Wartungsmangel geltend machen, um eine Entschädigung im Schadensfall zu begrenzen oder abzulehnen. Der Vermieter kann einen Teil der Kaution einbehalten, wenn der Ausfall direkt mit dem Fehlen der jährlichen Wartung zusammenhängt.
Besonderer Fall: der Mieter ist seit kurzem abwesend
Wenn ein Mieter im Laufe des Jahres einzieht, muss er die jährliche Wartung des Gasboilers vor Ablauf des ersten Mietjahres durchführen lassen, auch wenn der vorherige Mieter dies kürzlich getan hat. Dies ist seine eigene vertragliche Verantwortung, unabhängig von der Historie der Wohnung.
Ausfall des Warmwasserboilers in der Miete: Reaktionszeit des Vermieters
Das Gesetz vom 6. Juli 1989 verpflichtet den Vermieter, eine anständige Wohnung mit einer funktionierenden Warmwasserbereitung bereitzustellen. Im Falle eines Ausfalls, der auf Abnutzung oder einen nicht mietvertraglichen Mangel zurückzuführen ist, muss der Vermieter innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens handeln.
Es gibt keinen Text, der eine festgelegte Frist angibt. Die Rechtsprechung hält in der Regel fest, dass der Mieter nach einigen Tagen ohne Warmwasser den Vermieter per Einschreiben in Verzug setzen kann, um dann die Schlichtungsstelle oder das Gericht anzurufen.
- Erster Schritt: Den Ausfall schriftlich melden (E-Mail mit Empfangsbestätigung oder Einschreiben), um einen Nachweis über das Datum der Meldung zu erbringen.
- Zweiter Schritt: Dem Vermieter einen angemessenen Zeitraum einräumen, um die Intervention eines Fachmanns zu organisieren.
- Dritter Schritt: Bei längerer Untätigkeit die Schlichtungsstelle anrufen oder ein Verfahren zur Mietkaution beim Gericht einleiten.
Der Mieter darf niemals den Austausch des Geräts eigenmächtig ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters durchführen, da er sonst die Erstattung der entstandenen Kosten nicht erhalten kann.
Die Verteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter basiert auf einem klaren Prinzip: die laufende Wartung auf der einen Seite, die strukturellen Reparaturen und den Austausch auf der anderen. Was oft fehlt, ist nicht das Wissen um diese Regel, sondern deren Dokumentation. Jede Rechnung, jedes Zertifikat, jeder schriftliche Austausch bleibt der beste Schutz für beide Parteien.